＜ポイント＞
◆建物賃貸借の更新拒絶の正当事由を基礎づける事実には様々な要素があること
◆賃貸人、賃借人が建物の使用を必要とする事情が重視される
よく知られていることだと思いますが、建物の賃貸人が賃貸借の更新を拒絶するためには正当事由が必要です。今回は、耐震性に問題のあるとされる建物を取り壊すために更新を拒絶しようとしたが正当事由が否定された事例、肯定された事例を紹介します。
否定事例（２０１３年１２月２４日東京地方裁判所判決）は、昭和４０年代に賃貸借が始まってから長期にわたり合意更新が繰り返されてきましたが、賃貸人が、建物の老朽化や耐震性能の不足、建替えの必要性を主張し、立退料の支払も申し出て平成２２年に更新を拒絶し、建物の明渡しを求めたというものです。
この事例で東京地裁は、賃貸人が更新を拒絶する正当事由があるか否かを判断するにあたっては、①賃貸人、賃借人が建物の使用を必要とする事情を主たる要素とし、②ア 建物の現況、イ 従前の経過、ウ 建物の利用状況、③立退料の申出を従たる要素として考慮すべきであると判示しました。
そして東京地裁は、特に③立退料の申出については、それ自体は正当事由を基礎づける事実ではなく、他の正当事由を基礎づける事実があることを前提に、正当事由を補完するにすぎないと判示しました。
そのうえで東京地裁は、①同じ集客能力を備えた料理店を他の場所で開設することは難しく、賃借人が建物を使用し続ける必要性が高いのに比べて、賃貸人には建物または建物取り壊し後の敷地を使用する差し迫った必要性が認められないと判示しました。また、②ア（建物の現況）耐震性に疑問があるとの建物診断があるが、ひび割れや老朽化などによって構造的欠陥が生じているとはいえないから、耐震補強工事が必要であっても取壊しまでは不必要である、イ（従前の経緯）建替えのための一時退去を過去に賃借人が拒んだことがあるからといって、賃貸人が近い将来に立ち退くことを了承したとはいえない、ウ（建物の利用状況）近い将来、当該賃借人以外にテナントがいなくなるとしても、それは建物の付加価値を高めるなどしつつテナント募集をすることを賃貸人が怠ったからであり、また、建物取壊し後の敷地を最も有効に活用する方法を検討していないとも判示しました。
そして以上を踏まえ、正当事由を基礎づける事実がないのであるから立退料の申出をしたとしても正当事由が認められることにはならないと判示し、賃貸人の建物明渡し請求を認めませんでした。
正当事由の肯定事例（東京地裁平成２５年１月２５日判決）は、昭和５８年に建物賃貸借が始まり、５年後に期間が満了して期間の定めのないものとして継続していましたが、土地・建物を各所有者から譲り受けた者が、建物の耐震性に問題のあること、地震により倒壊するおそれがあること、マンション建築を計画していることを主張し、必要なら立退料も支払うと申し出て、建物明渡しを求めたというものです。
この事案では、東京地裁は、土地・建物の取得者が建物を取り壊して分譲マンションを建築する具体的計画を立てていたことに着目し、①建物の明渡しを受けられないとすると賃貸人は当該計画を実現できず、他方、賃借人（歯科医師）は近隣で新たに物件を賃借して歯科診療所を開設することが可能であると判示しました。また、② （建物の現況）耐震性に問題があるだけでなく老朽化が進んでいることから、取り壊さずに利用し続けようとすれば耐震補強工事や修繕費用が相当程度発生すると判示しました。
そして、賃貸人が建物の明渡しを求める必要性は認められるものの、高いとはいえないことを考慮し、③土地・建物の取得者が立退料を支払うことを条件に正当事由が認められると判断しました。
これらの事例は、借地借家法の施行前に結ばれた賃貸借契約の更新拒絶に関する争いですので、旧借家法１条の２の正当事由が問題となりましたが、借地借家法施行後に結ばれた賃貸借契約に適用される借地借家法２８条の正当事由についても妥当すると考えられます。
耐震性に問題があるとされる建物について、賃貸人が建物の明渡しを求めることができるのか、または賃借人が明渡しを拒むことができるのかを見通すためには、上述したように様々な要素を具体的に検討する必要があります。
